Woningonttrekking en vakantieverhuur via Airbnb – Zo kunt u een hoge boete voorkomen of aanvechten

AIRBNB

Woningonttrekking en vakantieverhuur via Airbnb – Zo kunt u een hoge boete voorkomen of aanvechten 

Het is tegenwoordig ongekend duur om in Amsterdam te wonen. Steeds meer mensen kiezen er daarom voor om hun woning permanent, of tijdelijk via Airbnb te verhuren. De kosten van een vakantie zijn op die wijze makkelijk terugverdiend. Maar let op: er gelden strenge regels en wanneer deze worden overtreden, legt de gemeente zonder medelijden hoge boetes op! In deze blog leest u over de geldende regelgeving en hoe u de boetes kunt voorkomen of eventueel kan aanvechten.

Woningonttrekking en vakantieverhuur

Op grond van de Huisvestingwet en de gemeentelijke Huisvestingsverordening is het verboden om een woning aan de bestemming bewoning te onttrekken. De gedachte hierachter is dat woningen in de stad zoveel mogelijk beschikbaar dienen te blijven voor haar bewoners. Het is daarom niet toegestaan om je woning te verhuren, zonder dat je daarvoor een vergunning hebt.
Wanneer een persoon zelf geen gebruik maakt van de woning, maar de woning vrijwel permanent verhuurt, is sprake van woningonttrekking.
Vakantieverhuur is wel toegestaan wanneer wordt voldaan aan de regels uit de plaatselijke verordening. Zo gelden bijvoorbeeld in Amsterdam de volgende regels:

  • De hoofdbewoner heeft de woning feitelijk als hoofdverblijf en staat ook als zodanig in de basisadministratie ingeschreven;
  • De vakantieverhuur mag maximaal 30 dagen per jaar plaatsvinden (vorig jaar was dit nog 60!);
  • Er mag maximaal aan 4 personen per nacht onderdak worden verleend;
  • Er mag geen sprake zijn van een huurwoning in eigendom van een woningcorporatie en
  • Er dient elke keer voorafgaand melding te worden gemaakt van de verhuur bij de gemeente.

Onderzoek gemeente

De regels rondom woningonttrekking en vakantieverhuur worden streng gehandhaafd door de gemeente. Buren kunnen anoniem een melding maken bij de gemeente wanneer zij vermoeden dat bijvoorbeeld sprake is van illegale vakantieverhuur of een illegaal hotel. Een dergelijke melding wordt vaak gemaakt wanneer sprake is van geluidsoverlast.
De gemeente onderzoekt een dergelijke melding door toezichthouders op het adres af te sturen. Deze toezichthouders zijn bevoegd om de woning te betreden, als zij worden binnengelaten door de aanwezigen. Dit geldt ook wanneer de woningeigenaar hiervoor geen toestemming heeft gegeven of zelfs geen weet had van de verhuur.
De  toezichthouders kijken rond in de woning en maken foto’s voor het dossier. Ook stellen zij vragen aan de aanwezige huurders. Tijdens het onderzoek wordt aandacht besteed aan de volgende aspecten:

  • Is de hoofdbewoner aanwezig in de woning of enkel toeristen?
  • Zijn er personen ingeschreven op het adres in het BRP?
  • Liggen er persoonlijke spullen van de hoofdbewoner in de woning?
  • Zijn er verse etenswaren aanwezig in de keuken?
  • Duiden er andere zaken op illegale verhuur aan toeristen (bijvoorbeeld de aanwezigheid van toeristische boekjes in de woning)?
  • Wordt de woning verhuurd via websites als Airbnb en/of Booking.com?

Bestuurlijke boete aan woningeigenaren, huurders en tussenpersonen

Wanneer uit het onderzoek blijkt dat sprake is van woningonttrekking of illegale vakantieverhuur, is de gemeente bevoegd om een bestuurlijke boete op te leggen.

Let op: deze bestuurlijke boete wordt vaak niet alleen opgelegd aan de feitelijke verhuurder, maar ook aan de woningeigenaar en eventuele tussenpersonen! Dit gebeurt zelfs wanneer de woningeigenaar geen weet had van de verhuur. Onder omstandigheden kan de verhuurder van een pand verantwoordelijk worden gehouden voor het onrechtmatig gebruik van het pand door de huurder. Een woningeigenaar wordt namelijk geacht zich te informeren over het gebruik van zijn pand. Een woningeigenaar doet er daarom goed aan om toezicht te houden op zijn huurders.
De hoogte van de boetes verschilt per gemeente en zijn vastgelegd in de gemeentelijke verordening. De boetes zijn voornamelijk in Amsterdam erg hoog. Het valt op dat veel gemeentes aansluiting zoeken bij het beleid van de hoofdstad.
Daarnaast zijn de boetes in Amsterdam gefixeerd. Dit betekent dat bij woningonttrekking standaard een boete wordt opgelegd van €20.500, zowel aan de verhuurder als woningeigenaar. Het niet voldoen aan de meldplicht voor vakantieverhuur levert standaard een boete op van €6.000.

Zienswijze

Voordat een dergelijke hoge boete kan worden opgelegd, is de gemeente verplicht om de vermeende overtreder een zienswijze te laten indienen. Door het indienen van een zienswijze kan de gemeente worden overtuigd om toch geen boete op te leggen. In sommige gevallen lukt het om de gemeente op andere gedachten te krijgen door bijvoorbeeld zwaarwegende persoonlijke omstandigheden naar voren te brengen.
Over een dergelijke zienswijze dient niet te makkelijk te worden gedacht. Ten eerste is de gemeente alleen op andere gedachten te brengen wanneer de juiste argumenten worden aangedragen. Daarnaast kan gegeven informatie in de zienswijze ook tegen u worden gebruikt in een latere bezwaar- of beroepsprocedure.
Het is daarom van belang dat een zienswijze wordt ingediend met behulp van een gespecialiseerd advocaat die deze risico’s goed kan inschatten.

Bezwaar- en beroepsprocedure

Wanneer de gemeente toch besluit om aan u een boete op te leggen, kunt u hiertegen in bezwaar bij dezelfde gemeente. Een dergelijke bezwaarprocedure is vaak niet succesvol, omdat de gemeente natuurlijk vindt dat zij de boete terecht heeft opgelegd. Gelukkig staat tegen de beslissing op bezwaar ook nog een beroepsprocedure open bij de bestuursrechter.
De ervaring leert dat de bestuurlijke boete door de bestuursrechter strenger wordt getoetst dan de gemeente. Zo toetst de rechter of de gemeente op grond van het dossier bevoegd was om de bestuurlijke boete op te leggen.
Daarnaast dient de hoogte van de boete in verhouding te staan tot de overtreding (evenredigheidsbeginsel). Uit artikel 5:46 Awb blijkt dat de rechtbank de boete alleen zal matigen wanneer sprake is van bijzondere omstandigheden. Onder dergelijke bijzondere omstandigheden vallen: een verminderde verwijtbaarheid, een beperkte ernst van de overtreding of geringe financiële draagkracht.
Een woningeigenaar kan bijvoorbeeld naar voren brengen dat hij voldoende toezicht heeft gehouden op zijn huurders. Een huurder kan gemotiveerd naar voren te brengen waarom hij geen financiële draagkracht heeft om de hoge bestuurlijke boete te betalen. Dit zijn slechts enkele voorbeelden van mogelijkheden om de boete van tafel te krijgen of in ieder geval sterk te matigen.
In de bezwaar- en beroepsprocedure dient te worden voldaan aan een aantal formele vereisten. Daarnaast dienen voornoemde bijzondere omstandigheden uitdrukkelijk naar voren te worden gebracht. Ook in deze procedures is het daarom van groot belang om zo spoedig mogelijk bijstand te zoeken van een gespecialiseerd advocaat.

Heeft u een voornemen tot boete ontvangen? Neem dan zo spoedig mogelijk contact op met ons kantoor. Tijdens bijvoorbeeld een consult uur kan aan u worden uitgelegd welke argumenten u in uw zienswijze dient op te nemen. U wilt natuurlijk een boete van €20.500 voorkomen, zeker wanneer u als woningeigenaar geen weet had van de verhuur aan toeristen en voldoende toezicht hebt gehouden op uw huurders.
Wij kunnen u uiteraard ook bijstaan in een latere bezwaar- of beroepsprocedure.
Neem contact op met ons kantoor op 020-3080085 of in geval van spoed op 06-42306929.

Mr. Zahra Boufadiss
Advocaat
06-14180927
boufadiss@vanessen-advocaten.nl

Deel dit bericht:
Gerelateerde Posts